Cum se poate cere anularea titlului de proprietate atunci când este emis în mod nelegal

Societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații recomandă apelarea la un avocat specializat în litigii și drept civil pentru a vă îndruma în demersurile necesare anulării unui titlu de proprietate în instanța de judecată.

Titularul unei acțiuni în constatare a nulității absolute a actelor de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate emise cu încălcarea prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 poate fi orice persoană care justifică un interes legitim.

Conform dispozițiilor art. III din Legea nr. 169/1997:

(1) Sunt lovite de nulitate absolută, potrivit dispozițiilor legislației civile, aplicabile la data încheierii actului juridic, următoarele acte emise cu încălcarea prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991, Legii nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole și celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 și ale Legii nr. 169/1997, cu modificările și completările ulterioare și ale prezentei legi:

a) actele de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate, în favoarea persoanelor care nu erau îndreptățite, potrivit legii, la astfel de reconstituiri sau constituiri.

(i) actele de reconstituire în favoarea unor persoane care nu au avut niciodată teren în proprietate predat la cooperativa agricolă de producție sau la stat sau care nu au moștenit asemenea terenuri;

(ii) actele de reconstituire și constituire în favoarea altor persoane asupra vechilor amplasamente ale foștilor proprietari, solicitate de către aceștia, în termen legal, libere la data solicitării, în baza Legii nr. 18/1991 pentru terenurile intravilane, a Legii nr. 1/2000 și a prezentei legi, precum și actele de constituire pe terenuri scoase din domeniul public în acest scop

(iii) actele de reconstituire și constituire a dreptului de proprietate în favoarea altor persoane asupra terenurilor proprietarilor care nu au fost înscriși în cooperativa agricolă de producție, nu au predat terenurile statului sau acestea nu au fost preluate de stat prin acte translative de proprietate;

(iv) actele de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate emise după eliberarea titlului de proprietate fostului proprietar pe vechiul amplasament, transcris în registrele de transcripțiuni și inscripțiuni sau, după caz, intabulat în cartea funciară, precum și actele de înstrăinare efectuate în baza lor;

(v) actele de reconstituire și constituire a dreptului de proprietate în măsura în care au depășit limitele de suprafață stabilite de art. 24 alin. (1) din Legea fondului funciar nr. 18/1991;

(vi) actele de reconstituire a dreptului de proprietate asupra unor terenuri forestiere pentru persoanele care nu au deținut anterior în proprietate astfel de terenuri.

b) actele de constituire a dreptului de proprietate pe terenurile agricole aflate în domeniul public sau privat al statului, ori în domeniul public al comunelor, oraşelor sau municipiilor;

c) actele de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate în intravilanul localităţilor, pe terenurile revendicate de foştii proprietari, cu excepţia celor atribuite conform art. 23 din lege;

d) actele de constituire a dreptului de proprietate pe terenurile agricole constituite ca izlaz comunal;

e) actele de constituire a dreptului de proprietate, în condiţiile art. 20, în localităţile în care s-a aplicat cota de reducere prevăzută de lege;

f) actele de constituire a dreptului de proprietate, în condiţiile art. 20 şi în cazul în care în localitatea respectivă nu s-a constituit dreptul de proprietate persoanelor îndreptăţite de lege;

g) transferurile de terenuri dintr-o localitate în alta, efectuate cu încălcarea condiţiilor prevăzute de lege, în scopul ilicit de a spori prin aceasta valoarea terenului primit ca urmare a transferului;

h) actele de vânzare-cumpărare privind construcţiile afectate unei utilizări sociale sau culturale – case de locuit, creşe, grădiniţe, cantine, cămine culturale, sedii şi altele asemenea – ce au aparţinut cooperativelor agricole de producţie, cu încălcarea dispoziţiilor imperative prevăzute la ultimul alineat al art. 28 din lege.

(2) Nulitatea poate fi invocată de primar, prefect, Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților și de alte persoane care justifică un interes legitim, iar soluționarea cererilor este de competența instanțelor judecătorești de drept comun.

(2.1) Nulitatea absolută, în sensul prezentei legi, va putea fi invocată și în litigiile în curs.

Pentru a constata nulitatea absolută a unui titlu de proprietate, instanța verifică îndeplinirea fiecărei condiții impuse de dispozițiile legale anterior prezentate. Constatarea nulității absolute a titlului de proprietate poate fi solicitată de orice persoană interesată de suprafața de teren cuprinsă în titlul de proprietate în mod nelegal și poate fi făcută oricând, chiar și după trecerea unui anumit interval de timp.

Este necesar să apelați la un avocat specializat în litigii și drept civil pentru anularea titlului de proprietate eliberat pe numele altei persoane conform situațiilor anterior prezentate.

Referitor la practica judiciară în domeniul constatării nulității absolute a actelor de reconstituire a dreptului de proprietate se remarcă faptul potrivit căruia motivul cel mai frecvent pentru care s-au admis cererile în constarea nulității absolute a titlurilor de proprietate emise în baza Legii nr. 18/1991, republicată, l-a constituit lipsa cererii de reconstituire a dreptului de proprietate, situație care se circumscrie art. III alin. (1) lit. a) din Legea nr. 169/1997, ce prevede că sunt nule absolut actele de reconstituire a dreptului de proprietate în favoarea persoanelor care nu erau îndreptățite, potrivit legii, la astfel de reconstituiri.

De asemenea, în lipsa formulării unei cereri de reconstituire a dreptului de proprietate, multe instanțe au apreciat că reclamanții nu pot fi subiecți în cadrul procedurii speciale, având ca obiect cererea de constatare a nulității absolute a titlului de proprietate, arătându-se că, doar persoana care a urmat procedura retrocedării stabilită de lege are interes și deține calitate procesuală activă pentru a invoca nulitatea unui titlu de proprietate care s-ar fi eliberat unei persoane neîndreptățite, și, pe cale de consecință, cererea de constatare a nulității a fost respinsă din acest motiv (Sentința civilă nr. 275/R din 2004 a Curții de Apel Pitești).

Astfel cum am prezentat anterior, nulitatea titlului de proprietate poate fi cerută în mai multe cazuri, de ex. atunci când titlul de proprietate a fost eliberat unor persoane care nu au deținut teren în proprietate, sau unor persoane care nu au predat terenul cooperativelor agricole, toate aceste situații reglementate în mod expres de dispozițiile legale putând sta la baza unui proces deschis în fața instanței de judecată.

Pentru realizarea demersurilor privind anularea unui titlu de proprietate emis în mod nelegal, Societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații recomandă apelarea la un avocat specializat în litigii și drept civil, fond funciar, care să analizeze atât condițiile în care a fost emis un titlu de proprietate, cât și dispozițiile legale aplicabile în scopul identificării situațiilor în care titlul de proprietate poate fi anulat.